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不動産の名義変更(相続登記)が必要な理由

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

しかし、この登記手続きには義務がなく、明確な期限が定まっていないために、または下記のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。

相続登記をせず、そのまま放置をしておく場合に、なにか気になる問題はないのでしょうか?

登記をしないデメリット

・その相続財産(不動産)に関する自分の権利を主張することができません。

たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ!」と言えないのです。

・時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまる話もまとまらなくなる可能性が非常に高くなります。

・相続登記が行われていない、いわゆるお亡くなりになった方名義の不動産を売却したり、その不動産を担保に融資(住宅ローンなど)を受けることはできません。

・相続財産をどう分けるかについて協議(遺産分割協議)を終えていない場合は、まだ相続人全員の共有財産ですから、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。

・相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。

登記をしない理由

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方(相続人)では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

 

相続人が(借金などを理由に)行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在では遺産分割協議を成立させることはできません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

 

登記済証(権利証)を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証(不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報)をもっておられると思います。

紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の4%程度(平成27年1月1日以降は6%程度の見込み)の状況です。

つまり、殆どの方には相続税は課税されません。相続税だけを恐れて相続財産の名義変更をしないでおくことは、とても危険です。

 

なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース

名義変更をしなかったからといって、そのことをもってお役所から何か言われるなどということはありません。ですから、安心して速やかに名義変更することをお勧めいたします。

「登記」とは、単に役所への届け出というだけではありません。不動産という大事な財産を、第三者に対しても公的に「これは自分のものである」と主張することができる制度であり、これがあって初めて、自由に売買したりすることができるものです。

ご自分の権利を守るためにも、思い立ったら登記は必ずしておきましょう!

 

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